荔湾羊城食品厂一定卖改善豪宅？我看未必... 全球快资讯

继天河燕塘地块三出让8个月后，广州土拍再现摇号盛景。

“羊城食品厂给荔湾争气了”，是大部分业内人的想法。

(资料图片)

比起一时的市场热度，区仔更倾向于思考，拿到这块地的房企会该怎样定位产品与价格。

很多人说， 地价不贵+花地河景+地块限高 ，这块地一定会走大户型改善路线。

但区仔觉得未必......

大概率合作开发，错配产品更具优势

首先，要了解项目未来如何定位，少不了对于拿地企业的观察。

摇得今年首宗热门地块的幸运儿——武汉城建，国企背景，在武汉的地位约等于广州越秀。

修复过黄鹤楼，新建过博鳌亚洲论坛永久会址二期，旗下30+项目在武汉遍地开花。

2022年，更是夺得武汉房地产企业销售金额、销售面积的双料冠军。

一圈看下来，开发实力和现金流基本不缺，也就让这块土地有了更多的运作空间。

实力有了，产品素质又如何呢？

区仔稍微瞄了下，发现该开发商从80+平的三房、196平的大平层到230+平的别墅，都有涉猎。

硬要挑刺的话，区仔觉得刚需部分项目80平左右的户型仍是2房设计，略为落后；

200+大平层方面，LDKG设计，中规中矩，略微少了些亮点。

有趣的是，区仔发现，武汉城建在外地的首个项目， 大部分都是已合作形式开发的。

比如，重庆的武汉城建·电建地产洺悦国际，宁波的武汉城建·融创云起府，东莞的保利武汉城建·林语峯境，佛山的保利秀台天珺。

不出意外的话，区仔估计广州首秀很大概率将是联合开发，而按照大湾区版图的合作商来看， 很大概率将会和保利联姻。

其次，要了解项目的产品可能性，也少不了对荔湾市场数据的看法。

很多人说，羊城食品厂是好地+少限制+地价低+有利润，又是武汉城建首秀，一定是走纯改善豪宅路线。

但要知道的是，现在荔湾就是改善当道的行情，而食品厂地块周边城市界面，比起白鹅潭沿线的项目显然不足。

前有白鹅潭·悦府 主打高端大平层豪宅，项目整体均价10万/㎡上下； 万汇天地·瑧园新上 125-180㎡大户型，狙击改善客群；

后有保利锦上印 建低密宜居纯板房，吹风价要冲击7万+； 力诚·榕诚湾 未来也会上新138㎡和165㎡四房。

区仔还查了下中指院的数据，2023年1-4月，荔湾共售出100平以上户型625套，上市926套，供求比为0.67，明显供过于求。

反观100平以下户型，已售出达803套，上市却仅有380套，供求比低至2.1，2人抢一套。

未来荔湾还将有持续的土地供应，以及广船二期这样的大型项目要来，改善市场势必越来越卷。

所以，区仔建议，该项目如果要追求亮眼成绩的话， 最好采用沿花地河大面积、靠道路小面积 的产品错配，保证利润和名声的平衡。

在刚需、刚改身上多下功夫，结合保利的产品设计，很大概率又会是爆红项目。

当然，若果追求档次和门脸，一定要卷进改善区，那就当我没说。

最后，对于项目的定价，区仔只能说给个大概的参考区间。

8万+/平，直接对标白鹅潭悦府和滨江上都等，这些项目都各自有着一线珠江+大型综合体+商业的加持，基本比不过，项目很容易暴死。

6-8万/平，用产品错配打开价格空间，可以和万汇天地刚一刚，但因为体量小，配套不足，也具备一定难度。

5-6万/平，这个价格以小户型打开市场，直接将上车门槛拉到400万档次，是最具优势的，为何？

无他，因为 荔湾市场缺的是更多上车机会 ，而不是富人扎堆的改善产品。

就像 新世界凯粤湾 ，利用5.2万/平的均价和80-143平学府江景新品，以江景品质打开改善市场的缺口，在白鹅潭基本找不到竞品。

当然，再大胆一点，首开小户型放在5万/平以下，将直接干翻市场所有竞品，毕竟价格才是最香的！

土拍热，市场就一定行？

说完了羊城食品厂的定位，区仔还想再讲讲关于土拍的一些认知误区。

其一，土拍不一定全是市场的风向标，房企拿地更在乎自身需求。

只要细心观察下就能发现，近几年的热点区域从黄埔刮到海珠，又从海珠刮到荔湾，都是有迹可循的。

每当区域需要大量资金投入建设的时候，就像有一张无形的大手扭转趋势，改变风向。

这背后更多的是国家意志，而非纯粹的市场因素。

再者，房企拿地，除了地块素质外，同样要考虑集团内部的预算、土地储备、品牌宣传等。

比如，参加摇号的厦门国贸地产，就直接表示要进驻主城区，打响品牌知名度，今年的每块主城地块都会参拍。

其二，不要过分迷恋拍地价，其不一定能冲高市场预期。

土拍很多时候是官方搭台，找开发商唱戏，尤其是新兴板块，这样的操作更加明显。

单纯的以2倍地价倒退新房价格冲高市场预期，不一定准确，也有可能就是谈好了，不亏本赚声吆喝，然后“勾”下了另一块好地。